Wie dämmen wir die Mietpreise ein?

Immobilien: Für Spekulant:innen Gold aus Beton

Was knapp ist, wird teurer. Das ist eine Grundannahme des Marktes und erklärt oft die Entwicklungen bestimmter Preise. Beim Immobilienmarkt greift diese Erklärung aber nur bedingt. Es stimmt zwar, dass sich “das Angebot an Grund und Wohnungen in Nürnberg in den vergangenen Jahren stetig verringert hat, und auch, dass Nürnberg immer weiter wächst – momentan besonders durch Geflüchtete aus der Partnerstadt Charkiw in der Ukraine”, wie Dieter Barth, Pressesprecher der städtischen Wohnungsbaugesellschaft WBG Nürnberg, bestätigt. Doch die extreme Steigerung der Mietpreise lässt sich damit noch nicht vollends erklären. Auch politische Vorgaben und Spekulant:innen sowie große Immobilienkonzerne tragen einen großen Teil dazu bei – und führen dazu, dass die Mietpreise in Nürnberg über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegen.

Warum bitte in Nürnberg?

Beispielsweise sind laut dem Immobilien-Marktbericht 2021 der Stadt Nürnberg während der Corona-Pandemie im Jahr 2021 stolze 493 Millionen Euro in Mehrfamilienhäusern, Wohnungsportfolios oder Apartmentblocks investiert. Das ist ein Plus von 74 Prozent im Vergleich zum Vorjahr 2020. Das Ziel dieser Anleger:innen ist ein rein marktwirtschaftliches: Das investierte Geld vermehren. Und dafür bietet Nürnberg viele Vorteile. Die zweitgrößte Stadt Bayerns “ist immer noch sehr attraktiv und hat ein tolles Lebensgefühl”, so der WBG-Pressesprecher Dieter Barth. Obendrein bietet sie – wie der Immobilien-Marktbericht weiter darstellt – eine starke Wirtschaft und ein immer größer werdendes Einkommen der oberen Mittelschicht. Geld durch Immobilien vermehren wird den Investor:innen also wohl gelingen.

Fast jede:r Dritte ist von Wohnkosten überlastet

Doch die Leidtragenden einer solchen Strategie sind der Großteil der in der Stadt lebenden Menschen, die sich die renovierten oder neuen Immobilien schlicht und ergreifend nicht mehr leisten können. Daraus resultiert für viele der Auszug in billigere Gegenden außerhalb, das Leben in Wohnraum, der den eigenen Ansprüchen oder Vorstellungen gar nicht oder nur bedingt gerecht wird – oder, und das muss man sich leisten können: das Ausgeben eines unproportional großen Anteils des Einkommens für die Miete. 

Fast die Hälfte der Nürnberger Einwohner:innen gab laut einem Arbeitspapier der Hans-Böckler-Stiftung (dem Studienförderungswerk des Deutschen Gewerkschaftsbundes) deutschlandweit schon bis 2018 mehr als 30 Prozent ihres Jahreseinkommens für die Miete aus. Damit gelten sie als „mit ihren Wohnkosten überlastet“. 11,6 Prozent geben sogar die Hälfte ihres Einkommens aus, so eine Studie der Hans-Böckler-Stiftung, die der Partei Bündnis 90/ Die Grünen nahe steht.

Platznot wird gesamt-gesellschaftliches Problem

Doch die Folgen sind nicht nur im Geldbeutel zu spüren: Ein Viertel der Haushalte, in denen mindestens ein Kind lebt, hat laut einem Bericht des Amtes für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth von 2020 zu wenig Fläche zur Verfügung. Auffällig häufig leben Alleinerziehende und Familien mit vielen Kindern und/oder Migrationshintergrund in beengten Wohnverhältnissen. Während der Corona-Pandemie haben viele von uns am eigenen Leib erlebt, wie sich die ständige Nähe und wenig bis keine Privatsphäre auf die Psyche auswirken kann. Besonders Kinder in beengten Wohnverhältnissen haben dadurch weniger Entfaltungsmöglichkeiten und sind laut verschiedenen Studien mithin eher gefährdet, psychische und soziale Probleme zu bekommen. Spätestens dann wird die Wohnungsnot zum gesamtgesellschaftlichen Problem.

Neubauten sind nicht (immer) die Lösung

Eine weitere oft marginalisierte Gruppe an Betroffenen sind die Senior:innen. Altersgerechter Wohnraum ist in Nürnberg schon jetzt Mangelware und zwingt viele Rentner:innen in Wohnungen, die ihren Bedürfnissen nicht entsprechen. Ob es die Treppen sind, die fehlende Rollstuhlrampe oder nicht barrierefreie Duschen. Laut einer Demografie-Studie des Bayerischen Landesamt für Statistik wird die Zahl der Menschen, die älter als 65 Jahre sind, bis 2040 in Nürnberg auf rund 85.000 Menschen anwachsen. Das wären 12,4 Prozent mehr als im Jahr 2020. Auf diesen demografischen Wandel muss sich die Stadt Nürnberg vorbereiten. Und zwar nicht unbedingt durch den Neubau von barrierefreien Wohnungen, die sich dann viele Senior:innen mit kleiner Rente eh nicht mehr leisten können, sondern durch die altersgerechte Sanierung von Bestandswohnungen. 

Studierende an der Armutsgrenze und nicht gewollt

Das Thema Mieten betrifft also jung wie alt. Nürnberg ist auch Studentenstadt und nach einer Studie des Paritätischen Wohlfahrtsverbandes von 2022 leben vier von fünf allein lebenden Studierenden unterhalb der Armutsgrenze und auch der übrige Teil schwimmt selten im Luxus. Bafög wird selten bewilligt und so muss neben dem Vollzeitstudium noch mindestens ein Nebenjob her, um das nötige Geld aufzubringen.

Obwohl Studierende mit der Wohngemeinschaft (kurz: WG) eine Wohnform haben, um sich die hohen Mietpreise zu teilen, ist auch dies oft nicht gangbar, weil Vermieter:innen aufgrund der Unsicherheit keine Studenten-WGs wünschen oder die Preise derart hoch ansetzen, dass Studierende sie sich nicht leisten können. Diese Geschichten kennt und hört man oft aus Städten wie München, Berlin oder Hamburg. Aber auch in Nürnberg finden sich nach Auswertung des Immobilien-Portals Immowelt sehr wenig WG- Zimmer oder 1-Zimmer Wohnungen für annehmbare Preise. Während man im Juni 2022 bei einer Neuvermietung in ganz Nürnberg laut Immowelt im Schnitt 10,90 pro Quadratmeter zahlt, sind es bei kleinen Wohnungen bis zu 24 Euro.

Von Kommunen selbst verursachte Herausforderung

Viele Jahrzehnte lang haben sozial gebundene Wohnungen besagte Probleme eingrenzen können, doch von den 66.000 sozial gebundenen Wohnungen, die es noch 1980 gab, sind 2022 nur noch 18.000 übrig. Der Bedarf ist aber weit größer. Auch deshalb hat die Stadt Nürnberg das Ziel, die Anzahl des geförderten Wohnraums deutlich zu steigern:So wurden von 2011 bis 2015 rund 50 Millionen Euro Förderung für 503 Wohnungen vom Stab Wohnen der Stadt Nürnberg ausgereicht. In der folgenden Periode (2016-2020) waren es schon knapp 202 Millionen Euro für den Bau von 1433 Wohnungen. Da jedoch bis zum Jahr 2035 wieder mindestens 2600 geförderte Wohnungen aus der sozialen Bindung fallen werden, ist auch diese auf den ersten Blick positive Entwicklung nicht ausreichend.

Die erste Idee, einfach mehr Wohnungen zu bauen, funktioniert aber leider auch nicht recht. Zum einen bräuchte es laut dem Nürnberger Wirtschaftsreferenten Michael Fraas (CSU) knapp 2000 neue Wohnungen pro Jahr, um der wachsenden Stadt gerecht zu werden. Zum anderen fehlt es laut dem WBG-Pressesprecher Dieter Barth in Nürnberg schlicht an nutzbarem Bauland, da sich die Stadt in der Breite nicht mehr viel ausweiten kann. 

Was funktionieren könnte, und was nicht

Bauen alleine ist also nicht die Lösung, doch es gibt viele andere Möglichkeiten, der drohenden Wohnungsnot entgegenzuwirken und die angespannte Lage am Immobilienmarkt zu entlasten. Viele Metropolen mit ähnlichen Problemen fanden bereits kreative Lösungen – manche funktionieren, andere scheiterten kläglich.

1. Kaufen und günstig vermieten – ein Draufzahlgeschäft

Überall in Deutschland haben Kommunen und Städte in den vergangenen Jahrzehnten eigene Wohnungen an Immobilienkonzerne verkauft und sitzen nun auf viel zu wenig eigenen Wohnraum. Das dieses Problem hausgemacht ist, lässt sich an einem höchst umstrittenen Verkauf belegen. 2013 verkaufte der Freistaat die Wohnungsbaugesellschaft GBW mit knapp 33.000 Wohnungen. Knapp ein Drittel davon war öffentlich gefördert, die meisten lagen in bayerischen Großstädten wie München oder Nürnberg. Die 80.000 Menschen, die in den GBW-Häusern wohnten, hatten danach mit rapiden Mieterhöhungen, erhöhten Nebenkosten und horenden Nachzahlungen zu kämpfen. In Nürnberg waren es 3300 Wohnungen die letztendlich verkauft wurden. In Erlangen sollen es circa 2000 Wohnungen gewesen sein. In Berlin gab’s ein ähnliches Szenario: Die Stadt hat dann 2019 rund 6000 einst verkaufte Wohnungen wieder zurück gekauft. Es ist jedoch unsicher, wie erfolgreich solche Initiativen sind. Zwar können damit kurzfristig günstige Wohnungen angeboten werden, doch grundsätzlich löst es einen angespannten Immobilienmarkt nicht, insbesondere weil der Rückkauf meist extrem teuer ist. 

2. Ausländische Investor:innen aussperren

Wie schon beschrieben wird in Nürnberg sehr viel in Immobilien investiert. Auch ausländische Unternehmen sind interessiert, was zu steigenden Mieten beiträgt. Da es dieses Problem eine lange Zeit auch in Zürich/ Schweiz gab, wurde dort 1983 ein Gesetz namens „Lex Koller“ eingeführt. Es beschränkt die Möglichkeit von Personen aus dem Ausland Grundstücke zu erwerben. Der Name stammt vom Schweizer Politiker Arnold Koller, der als Rechtswissenschaftler maßgeblich an der Ausarbeitung beteiligt war. Dennoch gibt es hier viele Ausnahmen und auch die Meinungen vieler Expert:innen gehen hierbei auseinander. Zum einen ist der deutsche beziehungsweise Nürnberger Immobilienmarkt sehr komplex und selbst bei einem ähnlichen Gesetz würde es wie in der Schweiz noch viele Schlupflöcher geben, die ausländische Investoren nutzen könnten. Zum anderen ist es Ansichtssache, ob es diese Investitionen nicht vielleicht sogar dringend braucht, um überhaupt neuen Wohnraum zu schaffen.

3. Nach der Pandemie: Umwandlung von Büros in Wohnraum

Die Pandemie machte Homeoffice nötig. Und viele Firmen werden nicht mehr auf Dauer-Vollzeit-Anwesenheit zurückkehren. Andere Firmen haben die Pandemie schlicht nicht überlebt. Die Konsequenz: Bürogebäude stehen leer. In Paris hat Bürgermeisterin Anne Hidalgo deshalb Pläne vorgestellen, um die Büros in Wohnanlagen umzuwandeln – angewiesen ist sie dabei aber auf Immobilienunternehmen und private Investor:innen. Auch in Nürnberg stehen viele Bürokomplexe leer. Beispielsweise stand die einstige Zentrale des Versandhauses Quelle im Westen Nürnbergs seit 2009 leer. Nun soll die riesige Immobilie bis 2024 in ein Quartier mit bis zu 1100 Wohnungen umgebaut werden. Die Idee, Leerstand in nutzbare Wohnungen umzuwandeln, wirkt attraktiv, hat aber auch Schwachstellen. Zum einen sind die baurechtlichen Anforderungen an Wohngebiete beispielsweise bei oft verwaisten Gewerbegebiete nur selten erfüllt und auch normale Büros wurden nur selten nach entsprechenden Standards erbaut. Es bräuchte also oft teure Anpassungen. Dennoch bietet sich damit städtischen Planer:innen und nicht gewinnorientierte Wohnungsbauunternehmen eine Chance, neuen bezahlbaren Wohnraum auf Bestandsflächen zu erschließen. Dafür bräuchte es aber einer genau Analyse der Kosten, des Nutzens und dann einen festen Willen/Auftrag des Stadtrats.

4. Wohnungstausch?

In fast jeder Metropole gibt es diese Idee – und sie wird immer präsenter: Die Familie mit Platznot könnte mit der verwitweten Rentnerin die Wohnung tauschen. Aber warum geschieht das nur so selten? In Berlin gab es bereits eine Vereinbarung zwischen dem Berliner Senat und den sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften, um solch einen erleichterten Wohnungstausch zu erreichen. Ein stadteigenes Wohnungtauschportal ging sogar mal online, doch die Bilanz war ernüchternd: Die Angst vor Aufregung und zu hohen Umzugskosten, vor Verlust an Mobiliar und Hausstand war oft besonders bei älteren Einwohner:innn zu hoch. Dennoch könnte mit der richtigen Werbung und der damit einhergehenden Unterstützung für dieses Konzept in Nürnberg einiges erreicht werden. Durch einen Wohnungstausch entstehen zwar keine zusätzlichen Wohnungen, aber die vorhandenen Flächen könnten damit weit besser genutzt werden als bisher. Und es gibt auch schon online Portale die Wohnungen in Nürnberg anbieten! Eine wichtige Voraussetzung wäre aber, dass, wie in Berlin sichergestellt wird, der Tausch ohne bislang fällige Neuvermietungszuschläge abgewickelt werden könnte, damit die Tauschpartner also wirklich nur die Quadratmeter-Miete des Vormieters übernehmen.

5. Miethäuser Syndikat? 

Der Verbund von 159 Hausprojekten in ganz Deutschland ist ein Lichtblick für manche Menschen in Großstädten mit einem angespannten Immobilienmarkt. Die Idee: „Eine Gruppe von Menschen, die miteinander leben wollen, gründet erst einen Verein und anschließend eine GmbH mit dem Mietshäuser-Syndikat. Die Finanzierung der Immobilie läuft dabei über eine Vielzahl von privaten Direkt- und größeren Bankkrediten. Über die Miete werden im Laufe der Jahre dann Stück für Stück die verschiedenen Kredite abgezahlt”, heißt es auf der Webseite des Projektverbundes mit Sitz in Freiburg. Der Clou: Da das Haus keine:n einzelne:n Eigentümer:in mehr hat, sondern von einem Kollektiv verwaltet wird, werden auch alle Aufgaben wie Renovierung, finanzielle Aufgaben et cetera von den Vereinsmitgliedern, sprich: Bewohner:innen übernommen. Dadurch brauchen diese keine Angst mehr vor steigenden Mieten, Eigenbedarfsforderungen oder Ähnlichem mehr haben und wissen, dass sie langfristig sicheren Wohnraum geschaffen haben.

Die Bewohner:innen leben also selbstverwaltet und kollektiv miteinander und zahlen laut eigenen Angaben bis zu 30 Prozent weniger Miete als üblich. In Nürnberg gibt es schon ein solches Projekt mit sechs Bewohner:innen auf einem 580 Quadratmeter großem Grundstück. Im “Krähengarten”, Eberhardshofstraße 1 in Gostenhof, zahlen alle 7,41 Euro für den Quadratmeter und leben als kollektive Wohngemeinschaft. Ein zweites Projekt ist in Nürnberg schon in Planung.

6. AirBnB und Co. begrenzen

Laut der Wohnungsmarktbeobachtung des Nürnberger Wirtschaftsreferats wurden 2017 knapp 600 Wohnungen in Nürnberg vollständig und dauerhaft auf Online-Vermietungsportalen für Tourist:innen angeboten und so den Einwohner:innen von Nürnberg als Mietobjekte entzogen. Deshalb beschloss der Stadtrat 2019 eine Satzung, die Zimmervermietungen auf acht Wochen begrenzte. Zwei Jahre später sollte Bilanz gezogen werden: Wie im Nürnberger Stadtplanungsausschuss im Juni 2021 berichtet wurde, war 147 Wohnungen eine Zweckentfremdung untersagt worden, bei den anderen waren die Verfahren noch am Laufen oder gänzlich unbearbeitet. Als Grund hierfür nannte der Wirtschaftsreferent Michael Fraas (CSU) bei seiner Vorstellung der Bilanz die extrem aufwendige Arbeit, die nur von einem kleinen Team gemacht werde.

7. Dein Einsatz

Es gibt also Strategien, mit denen auch dem Nürnberger Immobilienmarkt geholfen werden könnte. Zur Umsetzung muss die Politik in die Pflicht genommen werden. Als “einfache:r” Bürger:in hast Du dazu mehr Möglichkeiten als Du vielleicht denkst: Die Politiker:innen, die für Deinen Wahlkreis in den verschiedenen Parlamenten wie Stadtrat, Bezirkstag, Landtag oder auch dem Bundestag sitzen, sind zuallerst politische Vertreter:innen ihres Wahlkreises. Deshalb kannst Du als Bürger:in mit Deinen politischen Anliegen auch direkt zu diesen gehen, sie auf Probleme ansprechen und über Lösungen diskutieren. Wer für Dich Deine Ansprechpartner:in ist? Hier findest Du heraus, wer der/die Abgeordnete für den Bundestag, den Landtag und den Nürnberger Stadtrat aus Deinem Bezirk ist.

Und durch Projekte wie das Mietshaus Syndikat oder der Möglichkeit des Wohnungstausches kannst Du Dir mit der Gemeinschaft einiges erleichtern. 

8. Was Du noch tun kannst:

Mit dem Blick auf die eigene Wohnung stellt sich für Dich vielleicht die Frage, ob Du selbst zu viel zahlt? Oder Du als Vermieter:in wirklich angemessen viel/ wenig verlangst: Auf der Online-Plattform Immobilienscout24 kannst Du es selbst prüfen.

Und falls Du als Mieter:in Hilfe bei Mietfragen brauchst, hilft der Mieterbund Nürnberg. Der für seine Dienstleistung womöglich aber einen Beitrag verlangt.

Wie geht es Dir denn mit den steigenden Mietpreisen? Wie schwierig war es für Dich Deine letzte Wohnung zu finden? Und als Vermieter: Wie sieht die Situation aus Deiner Sicht aus? Und wie empfinden Hausbesitzer:innen und Häuslebauer die Lage? Was müsste sich aus Eurer Sicht ändern? Oder kennt Ihr weitere Lösungsansätze? Schreibt es uns hier (als Mitglieder unserer Community) in die Kommentare.